Immobilier : et si vos frais de notaire étaient nuls en rénovant votre logement ?

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Rénover son logement pour être dispensé de frais de notaire. C’est la proposition faite par des notaires afin d’inciter les propriétaires à revoir la performance énergétique de leur chez-soi. Ce projet a été présenté cette semaine avec 30 autres propositions afin d’offrir aux Français un habitat accessible et de qualité.

L’incitation fiscale, le moyen de relancer un marché

L’incitation fiscale est un ensemble de mesures proposant des aides ou des crédits d’impôts à destination des particuliers. Elle incite par exemple les propriétaires de biens immobiliers à améliorer la performance énergétique de leur maison ou appartement. Trois grands dispositifs de défiscalisation existent aujourd’hui :

  • Défiscaliser en achetant dans le neuf. Sont mis ici en avant la loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard.
  • L’investissement dans des logements meublés, anciens comme neufs.
  • Les lois Malraux et Monuments Historiques, pour une défiscalisation de l’ancien. La dernière loi évoquée offre une réduction d’impôts en cas de restauration de monuments classés historiques.

Dans notre cas, la Chambre des notaires de Paris propose de restituer à l’acquéreur d’un logement une partie ou la totalité des droits de mutation, à savoir les frais de notaire payés lorsqu’un acte de vente est signé. En moyenne, ces droits représentent 6 % du prix de vente dans la région Île-de-France. Cela équivaut, par exemple, à 15 000 euros pour un bien affiché à 250 000 euros.

Les acheteurs auraient alors 18 mois pour réaliser les travaux de rénovation énergétique de leur nouvel achat. Une donnée qui serait à bien prendre en compte avant d’acheter, et à inclure lors d’une simulation de prêt en ligne ou auprès de sa banque. Et si cela pourrait permettre aux futurs acquéreurs de gagner de l’argent, il est également possible de faire baisser les frais de notaire en connaissant une autre astuce lorsque l’on vend son bien immobilier.

Inciter l’acheteur à prendre en charge les honoraires pour limiter les frais de notaire

Lorsqu’un vendeur signe un mandat avec un professionnel de l’immobilier, il est tout indiqué d’insister pour que l’acheteur prenne les honoraires à sa charge. Cela lui permettra en effet de réduire les frais de notaire de plusieurs centaines d’euros et il n’y aura aucune incidence sur le prix net perçu par le vendeur.

Il est ainsi possible de rencontrer deux cas de figure :

  • Dans le premier cas, le vendeur règle l’honoraire de l’agence immobilière. Le bien sera donc affiché frais de notaire inclus. S’il est vendu au prix de 210 000 et que les honoraires sont de 5 % du prix de vente, alors l’acheteur paiera la totalité au vendeur. Ce dernier reversera par la suite 10 000 euros de commission à l’agence.
  • Dans le second cas, c’est l’acheteur qui s’acquitte des honoraires. Il fera alors deux règlements : l’un de 200 000 euros et l’autre de 10 000 euros.

Si cela n’influe en rien sur le prix, le choix aura un impact sur les frais de notaire. En effet, ils seront calculés dans le premier cas sur 210 000 euros alors que pour le second cas, ce sont les 200 000 euros qui seront pris en compte.

Cette méthode n’est cependant pas toujours acceptée par les professionnels de l’immobilier. Si cela peut s’avérer plus complexe pour eux, l’un des autres arguments est totalement marketing. Les commissions sont à la charge vendeur et seul le prix de vente doit être mentionné, hors honoraires. Au contraire, si elles sont réglées par l’acquéreur, l’annonce devra mettre en avant la part TTC des honoraires à sa charge et en pourcentage du prix net vendeur. La seconde option n’est cependant pas toujours positive pour les agents immobiliers, dont les commissions sont parfois jugées trop élevées.

Réduire les frais de notaire en déduisant le prix du mobilier

Les frais de notaire ne sont pas basés sur la valeur des meubles qui se trouvent dans le bien immobilier. Il est donc possible de déduire le prix du mobilier de la valeur du bien. Pour cela, il faut établir une liste des meubles et estimer leur valeur. Les meubles d’équipement de cuisine aménagée et l’électroménager présents au moment du compromis de vente peuvent être déduits des frais de notaire. De même, certains équipements extérieurs comme des accessoires de piscine peuvent l’être.

Mais tous les meubles ne peuvent pas être comptés dans la liste. Une bibliothèque intégrée, une cheminée ou un miroir encastré ne peuvent être retirés des frais de notaire. Ils sont considérés comme faisant partie intégrante de l’appartement ou de la maison, au sens juridique du terme. Il suffira ensuite de retirer le prix du mobilier au prix de vente. Il est ainsi possible de déduire jusqu’à 3 % de la valeur du bien immobilier. Un véritable avantage puisque cela permet d’emprunter un peu moins. Mais déduire le prix du mobilier ne reste pertinent que si l’apport englobe tous les frais annexes. Dans le cas contraire, il y aura risque de surendettement et une demande de financement pourra être refusée. Par ailleurs, attention à ne pas frauder puisque l’administration pourrait réaliser un redressement avec des pénalités.

Les frais de notaire, comment ça fonctionne ?

Les frais de notaire comprennent la rémunération d’un notaire, mais aussi les débours et les droits de mutation. Les débours sont les démarches que le professionnel doit effectuer comme l’état hypothécaire ou la demande de pièces d’urbanisme, à savoir le PLU ou un diagnostic immobilier relatif au bruit des aéroports. Ce dernier est obligatoire depuis le 1er juin 2020, même s’il n’a qu’une valeur informative.

Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien, contre 2 à 3 % pour le neuf. Leur montant dépendra de la nature du bien et de sa localisation. Depuis le début de l’année 2021, les notaires ont la possibilité de consentir à des remises partielles sur les émoluments. Ceci concerne les transactions dont le montant est d’un moins de 100 000 euros. Le taux de remise a, par ailleurs, doublé. La remise maximale peut désormais être de 20 % sur leur rémunération. Attention cependant, cette remise n’est pas obligatoire.

Enfin, une contribution de sécurité immobilière est due à l’État, pour l’accomplissement des formalités de publicité foncière. Cela correspond aux frais entraînés par l’enregistrement légal d’une transaction immobilière et dont le taux est proportionnel de 0,10 % du prix du bien.

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